Український ринок первинної нерухомості зараз переживає зміни і, як і інші сфери національної економіки, шукає оптимальні способи підлаштовування до них. Кризові явища, труднощі із постачанням будматеріалів, обмежене енергопостачання і блекаут – все це формує непрості умови для девелоперів. Яка ситуація на ринку новобудов та які подальші перспективи, розповів у дайджесті для порталу lun.ua генеральний директор інвестиційно-девелоперської компанії blago developer Роман Коржак.
- Яким було це воєнне літо для вашої компанії?
Літо 2022 для blago developer було, мабуть, таким як у всього українського бізнесу. Ми адаптовувалися до змін на ринку, налагоджували логістику, переглядали умови роботи із постачальниками, формували запаси будматеріалів і, звісно, робили все можливе для безперебійного будівництво наших житлових комплексів. Переживши весну, ми вже мали розуміння як диверсифікуватися і які ризики можуть бути, тому могли швидко реагувати на них. Звісно, ми переглянули зміну поведінки покупця квартир, його вподобання і пристосовувалися до цих змін. Додали нову послугу «квартиру з ремонтом» і навіть пришвидшили темпи будівництва, адже розуміємо потребу у готовому житлі. Ще наша команда проявила соціальну відповідальність і всі наші проєкти ми організовували з метою допомогти ЗСУ.
- А якими були справи у вересні та жовтні, чи пожвавішав ринок?
Ми розуміли, що військовий конфлікт затягується. Тому старалися ще наростити темпи будівництва, щоб мати змогу задовольнити зростаючий попит на житло, який спровокований вимушеним переселенням мешканців центральних та східних областей. Динаміка продажів з початку літа була позитивною і досягла піку у вересні. Звісно, свою роль зіграла репутація blago developer. Люди не сумнівалися у нашій надійності і без страху вкладали кошти у житло саме зараз і саме в Івано-Франківську. У жовтні у зв’язку з обстрілами невелика кількість людей відклали купівлю на листопад. Але інтерес зберігається на високому рівні і на сьогодні інвестиції у житло є найкращим рішенням.
У всі періоди будівництво завжди першим реагує на кризові явища та останнім відновлюється. Це капіталомісткий бізнес, яким складно управляти в такий час як зараз. І лише великі компанії з достатньою фінансовою подушкою та вмінням управляти ризиками зможуть вистояти на ринку. Якщо аналізувати ринок всієї країни, більшості компаній буде нелегко відновлюватися, завершувати початі будови. Особливо в регіонах, де ведуться активні бойові дії і пошкоджені ЖК. Це справжній виклик для таких будівельників. Якщо говорити про ринок західних областей і в тому числі Івано-Франківська, конкуренція буде ставати жорсткішою, буде боротьба за кожного клієнта і втриматися зможуть лише чесні та відкриті компанії. Потрібно ставати ближчими до клієнта, робити ще тіснішою комунікацію з покупцем, знаходити нові методології такої комунікації.
- Чи інвестує зараз хтось в новобудови? Яка зараз динаміка кількості інвесторів?
Можна точно сказати, що все більше людей інвестують у новобудови на етапі завершення будівництва. Проте системні інвестори, розуміючи дохідність, продовжують інвестувати на початкових етапах будівництва. Масштабні компанії працюють з такими інвесторами тривалий час і мають з ними хороші довірливі відносини. Їхня частка складає орієнтовно 40%. Також цього року ми отримали нових інвесторів з Харкова, Одеси, Херсона, Миколаєва, Києва, Дніпра, охочих інвестувати в житло на фінальних стадіях готовності.
- Як змінились вподобання інвесторів? Які критерії зараз найвагоміші?
Критерії інвестування у всі часи завжди одні: ціна за 1 кв. м, локація, репутація забудовника, інфраструктура, терміни будівництва і сумарна вигода від вкладення. Може мінятися лише їхня пріоритетність. З огляду на останні угоди, можу сказати, що найвагоміші є надійність девелопера та можливості району, де будується ЖК.
- Як змінились ціни на ваші новобудови та як вони будуть мінятися до кінця року?
Ціна – це те, що зараз найбільше цікавить кожного. Але потрібно розуміти, що вартість кв. м у кожній нашій новобудові є кінцевим результатом розрахунків аналітиків, project-менеджерів і кошторисників, і вона формується на базі собівартості будівництва. В нашому пріоритеті в першу чергу використовувати матеріали українського виробництва: бетон, вікна, керамоблок, утеплювач. Але ми змушені також купувати матеріали іноземного виробництва, вартість яких суттєво впливає на собівартість будівництва. В цьому випадку ми залежимо від курсу долара та від ціни, яку нам дав постачальник. Від початку 2022 року будматеріали виросли в ціні на 40%. Також ми залежимо від ринку енергоносіїв. Зарплата кожного працівника і поточні витрати компанії теж враховані в ціну. Тому наші квартири поступово дорожчають. Як буде з цінами далі – буде залежати від вартості будматеріалів, енергоносіїв та ін.
- Чи відчуваєте ви як девелопер тиск вторинного ринку нерухомості? Чи можна сказати, що зараз загострилась конкуренція між первинкою та вторинкою, а також між первинкою та «новою вторинкою»?
Ні, ми ніколи не відчували і зараз не відчуваємо конкуренції з вторинним ринком житла. Наші покупці – люди зі сформованими чіткими потребами, вони прагнуть комфорту, зручностей, сучасної інфраструктури, якої немає у старіших будинках. Плюс наші нові проєкти мають інноваційні рішення, які покращують якість життя. І за це готові платити. Тому ми багато інвестуємо саме в нові рішення, щоб справді будувати місто майбутнього.
- Чи вплинуло на будівельний процес обмеження на споживання електроенергії?
Наша компанія ще до цього використовувала енергоефективні електроприлади, енергоощадні лампи. Також ми відразу відреагували на прохання уряду економити електроенергію і максимально оптимізували процеси на будовах, але, зрозуміло, не порушуючи черговості та терміновості робіт. Відключили підсвічування будов, перейшли в економний режим енергоспоживання в офісах, вимкнули інсталяції та прикраси, які подарували місту. Звісно, ми піклуємося про комфорт усіх наших працівників, але й вчимося зменшувати енергоспоживання. Також ми закупили генератори і продовжуємо будівництво.
- Які найсуттєвіші виклики зараз стоять перед забудовниками та девелоперами? Як ви їх долаєте чи підлаштовуєтесь під них?
Найбільший виклик – війна, яку розпочала росія і через яку в нас, українців, змінилися пріоритети і настрої. Багато хто не знає як планувати своє життя і що робити далі. Девелопери зіткнулися з глобальними викликами. Банки обмежили кредитування забудовників, багато спеціалістів пішли на фронт захищати нашу країну. Як ми з цим боремося? Ми допомагаємо ЗСУ, проводимо тривалі переговори з банками. Набираємо нових працівників і проводимо їхнє навчання, створюємо додаткові робочі місця, формуємо нові компетенції. Серед тих, хто поповнив нашу команду, є багато внутрішньо переселених осіб. Ми продовжуємо будувати і робимо це якісно та максимально швидко. Хочемо показати нашим клієнтам, світу та агресору, що нас не зупинити.
- Як вони впливають на ціну квадратного метра новобудов?
Виклики вплинули на те, що в деяких обласних центрах ціна на нерухомість піднялася майже удвічі. В Івано-Франківську нам вдалося утримати вартість новобудов на вигідному для клієнта рівні.
- Чи вплинуть на ринок новобудов державні програми пільгової іпотеки? Якщо так, то яким чином?
Нещодавно у тестовому режимі запрацювала
державна програма доступного кредитування для українців «єОселя». Потреба у житлі зараз є велика по всій Україні, але далеко не кожен має можливість одразу купити новобудову і ще й зробити в ній ремонт. Тому звісно, що ця послуга і інші державні програми пільгової іпотеки можуть стати важливим стимулятором пожвавлення ринку нерухомості. Це буде вигідно перш за все покупцю, якому нова квартира стане доступною вже і зараз.
- Державні програми – це добре, а чи є у вас якісь власні програми підтримки та військових?
Так, у нас є спецпрограма для збройних сил України. Також ми часто організовуємо акційні пропозиції, якими можуть скористатися усі охочі без винятку. До речі, у рейтингу порталу DOM.RIA компанія blago developer стала лідером оборони з оцінкою 8 з 10 за допомогу військовим. Ми продовжуємо роботу й над іншими пільговими програмами для ЗСУ, щоб робити новобудови blago developer доступнішими для наших захисників та їхніх сімей.
